Pajak kos-kosan 2026, dijelaskan dengan angka yang bisa Anda cek sendiri.

Ya, bisnis kos kena pajak. Penghasilan dari menyewakan kamar kos adalah penghasilan usaha yang dikenai Pajak Penghasilan, umumnya lewat skema PPh final UMKM 0,5% dari peredaran bruto. Bedanya, pemilik kos perorangan tidak membayar PPh atas bagian omzet sampai Rp500 juta dalam satu tahun pajak.

Itu jawaban singkatnya. Masalahnya, kebingungan pemilik kos biasanya bukan soal tarif, melainkan soal pajak yang mana. Sering tercampur tiga hal berbeda: PPh yang dibayar pemilik ke pemerintah pusat, PBJT yang dipungut dari penyewa untuk pemerintah daerah, dan PBB atas tanah dan bangunannya. Ketiganya punya dasar hukum, tarif, dan cara lapor berbeda.

Aturannya juga memang bergerak: batas “lebih dari 10 kamar dianggap hotel” sudah dicabut, tarif PPh final UMKM baru disesuaikan pada 2026, dan status pajak daerah kini bergantung pada perda masing-masing kota. Mari kita urai satu per satu.

Apakah bisnis kos kena pajak?

Kena, tetapi tidak otomatis berarti ada uang yang harus disetor. Dua pernyataan itu berbeda, dan perbedaannya penting.

Dari sisi pajak pusat, uang sewa yang masuk adalah objek Pajak Penghasilan. Tidak ada pengecualian berdasarkan jumlah kamar, jumlah properti, atau apakah kos dikelola sambilan. Tiga kamar atau sepuluh kamar, sama-sama penghasilan usaha.

Yang membuat banyak pemilik kos akhirnya membayar Rp0 adalah fasilitas batas omzet: wajib pajak orang pribadi tidak dikenai PPh atas bagian peredaran bruto sampai dengan Rp500 juta dalam satu tahun pajak. Dengan tarif sewa pada umumnya, banyak kos kecil dan menengah tidak pernah menyentuh angka itu. Tetapi status “tidak membayar” itu datang dari fasilitas, bukan dari tidak adanya kewajiban.

Dari sisi pajak daerah, jawabannya benar-benar berbeda antar kota, dan itu kita bahas di bagian tersendiri.

Jenis pajak yang relevan untuk pemilik kos

Tabel berikut merangkum pajak yang biasanya menyentuh usaha kos-kosan. Perhatikan kolom “ditanggung siapa”, karena di situlah kesalahpahaman paling sering muncul.

Satu catatan yang sering menyelamatkan pemilik kos dari salah setor: penghasilan dari usaha rumah kos umumnya diperlakukan sebagai penghasilan usaha jasa akomodasi, bukan persewaan tanah dan bangunan. Jadi tarif PPh final 10% atas sewa tanah dan/atau bangunan yang banyak dikutip di internet biasanya bukan yang berlaku untuk operasional kos Anda. Sejalan dengan itu, PMK 231/PMK.03/2019 mengatur bahwa instansi pemerintah tidak memotong PPh Pasal 4 ayat (2) atas pembayaran kepada penyedia jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya. Beda cerita bila Anda menyewakan seluruh bangunan kepada satu pihak untuk dikelola ulang.

PPh final 0,5% dan perubahan lewat PP 20/2026

Inilah pajak yang paling relevan bagi mayoritas pemilik kos. Skemanya sederhana: 0,5% dari omzet bruto, bukan dari laba, tanpa perlu menghitung biaya atau penyusutan. Konsekuensinya, salah mencatat omzet langsung berarti salah setor pajak.

Pemerintah menerbitkan PP 20/2026 yang menyesuaikan ketentuan dalam PP 55/2022 dan berlaku sejak 22 April 2026. Tiga poin yang perlu diketahui pemilik kos:

1. Tarif 0,5% tidak lagi dibatasi jangka waktu bagi wajib pajak orang pribadi. Batas pemanfaatan tujuh tahun dalam PP 55/2022 dihapus, sepanjang peredaran bruto tidak melebihi Rp4,8 miliar setahun.
2. Fasilitas omzet Rp500 juta tetap ada. Wajib pajak orang pribadi tidak dikenai PPh atas bagian peredaran bruto sampai dengan Rp500 juta dalam satu tahun pajak. Ketentuan ini ditegaskan kembali, bukan dihapus.
3. Bentuk badan tertentu tidak lagi bisa memakainya. Skema 0,5% diarahkan pada orang pribadi, perseroan perorangan, dan koperasi. Bila kos dijalankan lewat CV atau PT, konfirmasikan perlakuannya ke konsultan pajak.

Batas atas Rp4,8 miliar setahun tetap berlaku. Melewatinya berarti masuk ke kewajiban pembukuan, pengukuhan sebagai Pengusaha Kena Pajak, dan tarif PPh umum. Untuk kost, angka itu setara omzet Rp400 juta per bulan, jadi jarang tersentuh pemilik perorangan.

Contoh perhitungan pajak kos-kosan

Dua contoh berikut memakai angka bulat, dan hasilnya diperiksa ulang dengan dua metode: hitungan tahunan dan bulanan kumulatif.

Contoh 1 — kos 12 kamar, omzet Rp180 juta per tahun

Anggap 12 kamar kost terisi penuh dengan tarif Rp1.250.000 per kamar per bulan.

• Omzet per bulan: 12 × Rp1.250.000 = Rp15.000.000
• Omzet setahun: 12 × Rp15.000.000 = Rp180.000.000
• Batas fasilitas: Rp500.000.000 per tahun pajak
• Karena Rp180.000.000 masih di bawah Rp500.000.000, seluruh omzet masuk bagian yang tidak dikenai PPh
• PPh final terutang: Rp0

Sebagai pembanding, tanpa fasilitas itu 0,5% dari Rp180.000.000 adalah Rp900.000 setahun atau Rp75.000 per bulan — berguna untuk membayangkan skalanya, tetapi bukan yang Anda setor. Yang tetap wajib: mencatat omzet dan melaporkannya di SPT Tahunan.

Contoh 2 — kos 40 kamar, omzet Rp720 juta per tahun

Skala yang lebih besar: 40 kamar, tarif Rp1.500.000 per kamar, terisi penuh sepanjang tahun.

• Omzet per bulan: 40 × Rp1.500.000 = Rp60.000.000
• Omzet setahun: 12 × Rp60.000.000 = Rp720.000.000
• Bagian yang tidak dikenai PPh: Rp500.000.000
• Bagian yang dikenai PPh: Rp720.000.000 − Rp500.000.000 = Rp220.000.000
• PPh final: 0,5% × Rp220.000.000 = Rp1.100.000 setahun

Karena PPh final disetor per masa pajak, begini bentuknya bulan per bulan. Omzet kumulatif menembus Rp500 juta di bulan kesembilan, sehingga dasar pengenaan bulan itu hanya Rp40 juta.

Kedua metode bertemu di angka yang sama, Rp1.100.000. Kalau hitungan Anda berbeda, biasanya karena omzet dihitung dari uang yang seharusnya masuk padahal ada kamar kosong, atau karena fasilitas Rp500 juta diperlakukan sebagai saklar padahal sifatnya bertingkat.

Ambang praktisnya: Rp500 juta setahun setara sekitar Rp41.666.667 per bulan. Selama pemasukan konsisten di bawah angka itu, PPh final tetap nihil — salah satu alasan tingkat hunian kamar ikut menentukan posisi pajak Anda.

PBJT dan pajak daerah: jawabannya beda-beda per kota

Bagian ini paling sering salah dikutip, jadi kami tulis apa adanya termasuk yang memang belum seragam.

Dulu, UU 28/2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah menempatkan rumah kos dengan lebih dari 10 kamar dalam kategori hotel. Ketentuan itu sudah dicabut oleh UU 1/2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (HKPD), dan istilah “rumah kos” tidak lagi muncul dalam definisi jasa perhotelan. Pajak hotel sendiri berganti bentuk menjadi Pajak Barang dan Jasa Tertentu (PBJT) atas jasa perhotelan.

Yang muncul menggantikannya adalah frasa “tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel” dalam Pasal 53 UU HKPD, tanpa batas minimum maupun maksimum jumlah kamar. Di sinilah interpretasinya bercabang:

• UU HKPD mengecualikan persewaan tempat tinggal pribadi berjangka lebih dari satu bulan dari objek PBJT. Karena kos umumnya disewakan bulanan, banyak pihak membacanya sebagai bukan objek PBJT.
• Kementerian Dalam Negeri pernah menegaskan bahwa kos bukan objek PBJT sebagaimana diatur UU 1/2022.
• Kementerian Keuangan justru menyatakan kos-kosan termasuk objek PBJT lewat Pasal 53 ayat (1) huruf j, tanpa syarat jumlah unit minimum.
• Sejumlah daerah tetap menerbitkan perda yang mengenakannya. DKI Jakarta lewat Perda 1/2024 memakai istilah tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel, tarif 10%, tanpa batas jumlah kamar. Kabupaten Kendal memungut PBJT rumah kos 10% mulai masa pajak Januari 2026.

Kesimpulan jujurnya: tidak ada satu jawaban nasional. Tarif maksimum PBJT jasa perhotelan dipatok 10% oleh UU HKPD, tetapi apakah kos Anda termasuk objeknya ditentukan perda setempat. Cara tercepat memastikannya: hubungi Bapenda daerah Anda dan tanyakan satu hal spesifik, apakah rumah kos termasuk objek PBJT jasa perhotelan di perda yang berlaku sekarang.

Perlu diingat, dalam skema PBJT subjek pajaknya adalah penyewa, bukan pemilik; pemilik berperan memungut dan menyetorkan. Bila daerah Anda memberlakukannya, tarif yang Anda umumkan sebaiknya menyebutkan apakah sudah termasuk pajak. Sebagai gambaran, kos 12 kamar dengan tarif Rp1.250.000 dan PBJT 10% berarti Rp125.000 per kamar per bulan, atau Rp1.500.000 sebulan. Kalau ini tidak dicantumkan sejak awal di surat perjanjian sewa kamar kos, hampir pasti jadi bahan perdebatan dengan penghuni.

Langkah praktis melapor pajak kos

Untuk pemilik kos perorangan dengan skema PPh final UMKM, alurnya lebih pendek daripada yang dibayangkan.

1. Pastikan identitas pajak aktif. Sejak integrasi NIK dengan NPWP, NIK pada KTP berfungsi sebagai NPWP bagi wajib pajak orang pribadi dalam negeri. Umumnya Anda tidak perlu mendaftar dari nol, cukup memastikan datanya sudah dipadankan.
2. Catat omzet bulanan. Jumlahkan seluruh uang sewa dan biaya lain yang diterima sebulan — inilah peredaran bruto. Catat kumulatifnya sejak Januari agar tahu kapan menyentuh Rp500 juta.
3. Setor PPh final per masa pajak bila sudah terutang. Buat kode billing lewat Coretax pada menu pembayaran. Kode akun pajak untuk PPh final UMKM setor sendiri adalah 411128 dengan kode jenis setoran 420.
4. Tidak perlu SPT Masa terpisah. Untuk PPh final UMKM setor sendiri, pembayaran dianggap sekaligus sebagai pelaporan SPT Masa, dan nilainya muncul otomatis di sistem.
5. Laporkan SPT Tahunan. Tetap wajib, bahkan ketika PPh terutangnya nihil. Dasarnya rekap peredaran bruto bulanan dari langkah kedua, dan di Coretax data setoran biasanya sudah terisi otomatis di draf SPT.
6. Urus kewajiban daerah terpisah. PBB-P2 datang lewat SPPT tahunan, sedangkan PBJT (bila berlaku) disetor lewat mekanisme Bapenda setempat, di luar alur Coretax di atas.

Lima salah kaprah tentang pajak kost

1. “Kos di bawah 10 kamar bebas pajak.” Angka itu berasal dari UU 28/2009 yang sudah dicabut, dan hanya menyangkut pajak daerah. Yang membebaskan kos kecil dari PPh adalah batas omzet Rp500 juta, bukan jumlah pintu.
2. “Di bawah Rp500 juta berarti tidak perlu lapor.” Bebas bayar bukan bebas lapor. SPT Tahunan tetap disampaikan.
3. “Lewat Rp500 juta sedikit, langsung kena 0,5% dari semuanya.” Tidak. Yang dikenai hanya bagian di atas Rp500 juta, seperti pada contoh kedua di atas.
4. “Pajak kos itu 10% dari sewa.” Itu tarif maksimum PBJT yang ditanggung penyewa, dan hanya berlaku bila perda daerah mengenakannya. Bukan pajak penghasilan Anda.
5. “Dihitung dari keuntungan, jadi kalau rugi tidak bayar.” PPh final UMKM dihitung dari peredaran bruto, bukan laba. Karena itu pencatatan omzet lebih menentukan daripada pencatatan biaya.

Yang benar-benar menentukan: kerapian catatan

Semua pembahasan di atas bermuara pada satu angka: peredaran bruto bulanan. Kalau angka itu akurat dan bisa ditarik kapan saja, urusan pajak kos selesai dalam hitungan menit setahun sekali. Kalau tidak, Anda akan menghabiskan akhir Maret merekap kwitansi dari map dan chat WhatsApp.

Minimal yang perlu tercatat konsisten setiap bulan:

Di sinilah aplikasi manajemen kos berperan. Kos Manager mencatat tagihan per kamar beserta status pembayarannya, menjumlahkan pemasukan dan pengeluaran bulanan, serta menyusun laporan yang bisa diekspor ke PDF maupun Excel. Untuk pajak, yang Anda butuhkan tinggal total pemasukan per bulan. Kalau listrik ditagihkan terpisah, pencatatan meteran listrik per kamar memastikan komponen itu tidak lupa masuk hitungan omzet.

Belum punya format laporan sama sekali? Mulai dari yang paling sederhana: langkahnya ada di panduan cara membuat laporan keuangan kos, template siap pakainya di contoh pembukuan kos kosan Excel, dan untuk bukti bayarnya tersedia contoh kwitansi pembayaran kos. Dua hal itu sudah menutup sebagian besar kebutuhan dokumentasi pajak Anda.

Pertanyaan yang sering muncul

Rumah kos kurang dari 10 pintu apakah kena pajak?

Untuk pajak pusat, jumlah pintu tidak pernah menjadi penentu. Penghasilan dari kos berapa pun jumlah kamarnya adalah penghasilan usaha yang masuk hitungan PPh, hanya saja tidak ada PPh yang dibayar selama omzet setahun masih di bawah Rp500 juta. Untuk pajak daerah, aturan lama UU 28/2009 yang memakai batas lebih dari 10 kamar sudah dicabut oleh UU 1/2022 (HKPD). Beberapa pemerintah daerah kemudian menerbitkan perda baru yang tidak lagi mengenal batas jumlah kamar, misalnya DKI Jakarta lewat Perda 1/2024. Jadi jawabannya tergantung perda di daerah Anda, bukan jumlah pintunya.

Berapa persen pajak kos kosan?

Ada dua angka yang sering tertukar. Pertama, PPh final UMKM sebesar 0,5% dari peredaran bruto, dibayar pemilik kos dan hanya dikenakan atas bagian omzet di atas Rp500 juta dalam satu tahun pajak untuk wajib pajak orang pribadi. Kedua, PBJT jasa perhotelan yang tarifnya paling tinggi 10% menurut UU 1/2022 (HKPD), dipungut dari penyewa dan hanya berlaku bila perda di daerah Anda mengenakannya pada rumah kos.

Apakah pemilik kos harus punya NPWP?

Setiap orang pribadi yang sudah memenuhi syarat subjektif dan objektif wajib mendaftarkan diri untuk memperoleh NPWP, dan sejak berlakunya integrasi NIK dengan NPWP, NIK pada KTP berfungsi sebagai NPWP bagi wajib pajak orang pribadi dalam negeri. Artinya sebagian besar pemilik kos sebenarnya sudah memiliki identitas pajaknya. Yang perlu dilakukan adalah mengaktifkannya, melaporkan kegiatan usaha kos, dan menyampaikan SPT Tahunan meskipun PPh yang terutang nihil.

Apakah omzet kos di bawah Rp500 juta benar-benar bebas pajak?

Bebas dari PPh final, tetapi tidak bebas dari kewajiban lapor. Wajib pajak orang pribadi tidak dikenai PPh atas bagian peredaran bruto sampai dengan Rp500 juta dalam satu tahun pajak, dan ketentuan ini ditegaskan kembali dalam PP 20/2026. Anda tetap perlu mencatat omzet bulanan dan melaporkannya di SPT Tahunan. Selain itu, fasilitas ini hanya menyangkut PPh pusat, sehingga kewajiban pajak daerah seperti PBJT dan PBB tetap mengikuti aturan masing-masing.