10 aplikasi manajemen kos terbaik 2026, dibandingkan apa adanya.

Aplikasi manajemen kos adalah perangkat lunak yang membantu pemilik kos atau kost mencatat data kamar dan penyewa, membuat tagihan bulanan beserta pengingatnya, merekam pengeluaran, dan menyusun laporan keuangan. Sebagian juga menyediakan kwitansi digital, pembayaran online, atau pemasangan iklan kamar di marketplace.

Cara kami menyusun daftar ini

Kami hanya memasukkan produk yang bisa dipakai pemilik kost di Indonesia hari ini, punya halaman resmi aktif, dan informasinya bisa diverifikasi tanpa mendaftar. Untuk tiap entri kami mencatat empat hal: platform, model harga beserta angka yang dipublikasikan, fitur inti, dan keterbatasan yang bisa diamati.

Yang tidak kami lakukan: memberi skor bintang buatan sendiri, mengarang jumlah pengguna, atau menebak harga yang tidak dipublikasikan penyedianya. Rating yang dikutip adalah rating publik di toko aplikasi pada tanggal pemeriksaan, dan rating dengan ulasan sedikit belum bisa dibaca sebagai bukti kualitas.

Tabel perbandingan singkat

Ulasan satu per satu

1. Kos Manager — lengkap untuk iOS dan Android, kuat di meteran per kamar

Platform: iOS dan Android. Harga: gratis, dengan paket dalam aplikasi Starter Rp59.000 dan Professional Rp99.000.

Kos Manager mengurus alur harian dari satu tempat: data properti dan kamar beserta statusnya, data penyewa dengan unggahan dokumen identitas dan perjanjian sewa, tagihan bulanan dengan biaya tambahan dan diskon, pencatatan pengeluaran, invoice, serta laporan keuangan yang bisa diekspor ke PDF dan Excel. Multi-properti didukung.

Pembeda yang paling terasa adalah pencatatan meteran listrik dan air per kamar. Dari sepuluh opsi di daftar ini, hanya Kos Manager yang mencantumkan pembacaan meteran per kamar di halaman resminya. Beberapa pesaing bisa menagihkan biaya listrik sebagai komponen tambahan, tetapi itu berbeda dengan mencatat angka meteran awal dan akhir lalu menghitung selisihnya. Kos Manager juga berdiri sendiri, tidak terikat marketplace dan tidak memotong komisi dari sewa.

Keterbatasan yang perlu Anda tahu: ini produk paling muda di daftar ini dan basis penggunanya masih kecil. Per 18 Agustus 2026, Google Play mencatat 100+ unduhan dengan rating 4,4 dari 10 ulasan, dan App Store 5,0 dari 5 penilaian — jumlah sesedikit itu belum bisa dijadikan bukti kualitas, dan kami tidak akan berpura-pura sebaliknya. Belum ada payment gateway atau QRIS di aplikasi, belum ada dashboard web, dan tidak ada saluran listing marketplace untuk mengisi kamar kosong.

2. SuperKos — harga per kamar yang paling transparan

Platform: iOS, Android, dan dashboard web. Harga: Standard Rp6.000 dan Premium Rp8.000 per kamar per bulan, dibayar bulanan, 6 bulan, atau 12 bulan. Uji coba 30 hari, batas 20 kamar.

SuperKos menawarkan tagihan otomatis lewat WhatsApp dan email, kwitansi digital, perjanjian sewa digital, pencatatan pengeluaran, database penyewa, laporan keuangan, akun staf administrasi, sampai halaman promosi kos. Pembayaran online lewat QRIS, e-wallet, dan transfer bank.

Kelebihan yang nyata: harga per kamar paling jujur untuk kos kecil karena Anda hanya membayar sesuai skala. Jumlah properti tidak dibatasi bahkan di tier termurah, dan tim mereka membantu penyiapan akun serta migrasi data secara gratis. Rating publiknya paling matang di kelompok ini: 4,4 dari 91 ulasan, 50 ribu lebih unduhan di Google Play per 18 Agustus 2026.

Keterbatasan: pengingat jatuh tempo otomatis lewat WhatsApp dan perjanjian sewa digital hanya di tier Premium, padahal keduanya alasan utama orang mencari aplikasi kos. Model per kamar juga berbalik mahal pada skala besar; 100 kamar di tier Standard berarti Rp600.000 per bulan.

3. KelolaPro — bukti sosial terkuat di Android

Platform: Android, dengan versi web pendamping; tidak ditemukan aplikasi iOS. Harga: tier Standar gratis, Premium berbayar dengan harga yang tidak dipublikasikan.

Tier gratisnya memberi 1 properti, 5 kuitansi per bulan, QRIS statis, laporan keuangan dan okupansi, kontak penghuni, template pesan, dan akses web. Premium membuka kuitansi tanpa batas, sampai 8 properti, bebas iklan, logo kustom, tanda tangan kontrak digital, kolom diskon dan pajak, penambahan pengelola, serta ekspor CSV dan Excel.

Kelebihan yang nyata: bukti sosial paling meyakinkan di kategori aplikasi kos khusus, yaitu 4,8 dari sekitar 1.500 ulasan dengan 10 ribu lebih unduhan per 18 Agustus 2026. Artinya produknya sudah diuji banyak pemilik kos sungguhan. Fitur pemantauan kinerja pengelola juga jarang ada di aplikasi sekelasnya.

Keterbatasan: tidak ada aplikasi iOS, sehingga pengguna iPhone tersingkir. Tier gratis terbatas 1 properti dan 5 kuitansi per bulan serta memuat iklan, Premium dibatasi 8 properti, dan harganya tidak dipublikasikan.

4. Kamaru — paling fleksibel untuk properti campuran

Platform: iOS dan Android. Harga: gratis dengan kamar dan penyewa tanpa batas untuk maksimal 5 properti; Pro Rp49.000 per bulan.

Kamaru menangani sembilan tipe properti, dari kos dan kontrakan sampai vila, dengan periode sewa harian sampai tahunan. Fitur intinya mencakup pemindaian KTP dan paspor berbasis AI, pencegahan pemesanan ganda, kalender okupansi, pelacakan pembayaran, invoice lewat WhatsApp dan email, kwitansi PDF, serta pencatatan pengeluaran. Tier Pro menambah properti tanpa batas, uang muka, deposit, biaya tambahan berulang, serta laporan keuangan.

Kelebihan yang nyata: tabel perbandingan fitur Gratis versus Pro di situs mereka paling rinci dan paling terbuka di antara semua penyedia di daftar ini, dan itu pantas dipuji. Pemindaian identitas otomatis memangkas waktu pendataan penghuni baru. Rating di kedua toko bagus, meski dari ulasan yang masih sedikit.

Keterbatasan: kwitansi tier gratis berwatermark, biaya tambahan listrik dan air hanya di Pro, tidak ada dashboard web, dan dukungan tablet dinyatakan masih dalam pengembangan. Listrik dicatat sebagai komponen tagihan, bukan pembacaan angka meteran per kamar.

5. AturKos — kamar tanpa batas dengan harga rupiah yang jelas

Platform: web saja; tidak ditemukan aplikasi di Google Play maupun App Store. Harga: Gratis untuk 5 kamar, Mandiri Rp49.000 per bulan untuk 15 kamar, Profesional Rp99.000 per bulan untuk kamar tanpa batas. Ada pula skema Early Adopter Rp0 selamanya untuk 50 pendaftar pertama, batas 50 kamar.

Fiturnya berfokus pada hal mendasar: manajemen penghuni dan kontrak, pelacakan pembayaran dengan pengingat terjadwal, template pesan WhatsApp yang bisa diedit, ketersediaan kamar real-time lintas properti, dan ekspor laporan ke PDF serta Excel.

Kelebihan yang nyata: struktur harganya paling mudah diprediksi. Rp99.000 per bulan untuk kamar tanpa batas secara matematis lebih murah daripada model per kamar begitu kos Anda melewati sekitar 17 kamar, dan semua angka dipublikasikan terbuka tanpa perlu mendaftar.

Keterbatasan: tidak ada aplikasi mobile sama sekali, jadi Anda membuka peramban setiap kali mencatat sesuatu di lokasi kos, dan tier gratisnya hanya 5 kamar. Kami juga tidak menemukan payment gateway, pencatatan meteran, aplikasi penghuni, maupun integrasi listing. Framing “50 slot pertama” menandakan produknya masih sangat baru.

6. Papikost — satu-satunya yang menggabungkan marketplace, booking, dan pengelolaan

Platform: web, iOS, dan Android. Harga: per properti, periode 6 atau 12 bulan. Basic Rp0 untuk 25 kamar; Juragankost Rp500.000 per 6 bulan atau Rp1.000.000 per tahun untuk 50 kamar; Kostpreneur Rp1.000.000 per 6 bulan atau Rp2.000.000 per tahun untuk 100 kamar. Situs mereka mencatat harga dapat bergantung lokasi.

Paket berbayarnya mencakup sistem akuntansi dengan dashboard keuangan real-time, booking daring dan luring, buku tamu berkode QR, live chat dan penjadwalan survei, pengingat pembayaran lewat email, serta channel manager yang menayangkan kamar ke mitra OTA.

Kelebihan yang nyata: satu-satunya entri yang menyatukan listing marketplace, mesin pemesanan, dan dashboard pengelolaan sekaligus. Kalau masalah utama Anda kamar kosong dan bukan pembukuan, kombinasi itu punya nilai yang tidak dimiliki aplikasi pembukuan murni. Tier gratisnya pun mencakup 25 kamar.

Keterbatasan: harga dihitung per properti dan tertinggi di daftar ini, dengan batas kamar kaku di 25, 50, dan 100, serta tanpa opsi bulanan. Pengingat pembayarannya lewat email, bukan WhatsApp. Rating aplikasinya juga jadi catatan: 2,5 dari 63 ulasan di Google Play dan 3,3 dari 7 penilaian di App Store per 18 Agustus 2026.

7. Mamikos — jangkauan pencari kos yang tidak tertandingi

Platform: iOS, Android, dan dashboard web untuk pemilik. Harga: tidak dipublikasikan terbuka. Halaman bantuan mereka menyebut ada biaya layanan yang dibayarkan penyewa pada setiap invoice sewa, tanpa mencantumkan besarannya, jadi kami tidak mengutip angka apa pun.

Untuk pemilik, Mamikos menyediakan fitur manajemen kost di dalam aplikasi yang sama dengan aplikasi pencari kos: tagihan, data penyewa, booking, dan laporan keuangan. Di sekelilingnya ada MamiPrime dan MamiAds untuk mendorong posisi iklan, MamiPAY sebagai jalur pembayaran, layanan foto dan video, serta Singgahsini untuk kos yang dikelola penuh.

Kelebihan yang nyata: distribusinya tidak ada lawan. Dengan 5 juta lebih unduhan dan 42 ribu lebih ulasan di Google Play, serta lebih dari 20 ribu penilaian di App Store per 18 Agustus 2026, iklan kamar Anda menjangkau audiens pencari kos terbesar di Indonesia.

Keterbatasan: Mamikos pada dasarnya marketplace, dan fitur pengelolaannya adalah modul di dalam aplikasi yang dirancang untuk penyewa. Bagi pemilik yang penghuninya datang dari mulut ke mulut, sebagian besar nilai ekosistemnya tidak terpakai. Biaya layanan yang tidak dipublikasikan menyulitkan perbandingan, dan tidak ada pencatatan meteran per kamar.

8. Kosanku — ringan, dengan periode sewa paling fleksibel

Platform: Android saja; tidak ditemukan aplikasi iOS maupun situs resmi. Harga: versi gratis dengan batas unit, dan langganan Kosanku PRO yang harganya tidak dipublikasikan.

Fiturnya mencakup kuitansi elektronik, teks tagihan WhatsApp yang bisa dikustomisasi, daftar jatuh tempo, daftar unit terisi dan kosong, laporan pemasukan dan pengeluaran, ekspor ke Excel, unggah gambar, serta uang muka dan cicilan. Bisa dipakai juga untuk gudang, ruko, kontrakan, dan apartemen.

Kelebihan yang nyata: penanganan periode sewanya sangat fleksibel, dari satu hari sampai dua tahun, sesuatu yang jarang ada di aplikasi seringan ini. Dukungan uang muka dan cicilan membantu kos yang menerima pembayaran bertahap. Ratingnya bagus: 4,7 dari 110 ulasan, 5 ribu lebih unduhan per 18 Agustus 2026.

Keterbatasan: Android saja, tanpa situs resmi, tanpa harga yang dipublikasikan, dan tanpa payment gateway maupun pencatatan meteran. Satu hal yang perlu Anda timbang: bagian Keamanan Data di halaman Google Play menyatakan data tidak dienkripsi dan aplikasi dapat membagikan informasi pribadi kepada pihak ketiga.

9. KosHub — bukan aplikasi, melainkan layanan operator

Platform: dashboard web bagi klien; tanpa aplikasi iOS maupun Android. Harga: 15–20% dari pendapatan bulanan, kontrak minimum 12 bulan.

Kami memasukkannya karena namanya sering muncul di pencarian “aplikasi manajemen kost”, padahal kategorinya berbeda. KosHub adalah penyedia jasa operator: mereka menjalankan operasional, pemasaran, dan pelaporan bulanan untuk Anda, dengan layanan operator penuh untuk kos minimal 25 kamar.

Kelebihan yang nyata: kategori yang benar-benar berbeda dan berguna bagi pemilik yang tidak ingin menyentuh operasional. Mereka juga menyatakan jaminan okupansi dengan skema pengembalian dana bila target tidak tercapai, komitmen yang tidak diberikan penyedia perangkat lunak mana pun.

Keterbatasan: tidak ada perangkat lunak mandiri yang bisa Anda pakai sendiri. Bagi hasil 15–20% jauh lebih mahal daripada langganan mana pun di daftar ini; omzet Rp30 juta per bulan berarti Rp4,5 juta sampai Rp6 juta per bulan. Ada pula keterikatan kontrak 12 bulan, dan klaim kinerja di situs mereka bersifat swalapor.

10. Excel atau Google Sheets — opsi manual yang tetap masuk akal

Platform: web, desktop, dan mobile. Harga: Google Sheets gratis; Excel mengikuti langganan Microsoft 365.

Untuk kos tiga sampai lima kamar dengan satu pemilik yang mengurus semuanya, spreadsheet masih jawaban yang jujur. Satu tab untuk kamar dan penyewa, satu untuk pemasukan, satu untuk pengeluaran, sudah cukup menghasilkan angka bulanan yang benar.

Kelebihan yang nyata: tanpa biaya langganan, tanpa keterikatan penyedia, sepenuhnya bisa dibentuk sesuai cara kerja Anda, dan datanya mudah dipindahkan ke aplikasi mana pun kelak.

Keterbatasan: tidak ada pengingat otomatis, jadi penagihan tetap manual. Rumus yang salah tidak memberi peringatan apa pun dan biasanya baru ketahuan berbulan-bulan kemudian. Mengetik di spreadsheet lewat ponsel juga tidak menyenangkan, dan berbagi akses dengan penjaga kos rawan perubahan tidak sengaja. Strukturnya kami tuliskan di panduan cara membuat laporan keuangan kos, lengkap dengan contoh pembukuan kos kosan Excel yang tinggal diunduh.

Pilih yang mana? Panduan berdasarkan kondisi Anda

Daripada mencari yang “terbaik” secara mutlak, lebih cepat mencocokkannya dengan situasi Anda sekarang.

Empat hal yang sebaiknya dicek sebelum memutuskan

1. Batas pada tier gratis, bukan kata “gratis”-nya. Tiap penyedia membatasi hal berbeda: jumlah properti, jumlah kamar, kuitansi per bulan, atau watermark. Cocokkan dengan kondisi kos Anda hari ini.
2. Apakah harga dipublikasikan. Penyedia yang memasang angka terbuka lebih mudah dibandingkan. Beberapa nama di daftar ini tidak memublikasikan tarifnya sama sekali.
3. Cara keluar dari aplikasi. Pastikan ada ekspor ke Excel, CSV, atau PDF sejak awal. Data penyewa dan riwayat pembayaran milik Anda, dan Anda perlu bisa membawanya pergi.
4. Kesesuaian dengan cara kerja yang berjalan. Kalau selama ini menagih lewat WhatsApp, aplikasi yang pengingatnya lewat email terasa mundur. Kalau Anda selalu di lokasi, dashboard web saja merepotkan.

Terakhir, apa pun yang dipilih, pindahkan datanya utuh dan sekali jalan — setengah di aplikasi dan setengah di buku tulis adalah kondisi paling membingungkan. Kalau Anda baru mulai merapikan sistem, urutannya ada di cara mengelola kos, dan untuk penagihan yang sering telat ada cara menagih sewa kos. Catatan pemasukan dari aplikasi ini juga yang Anda pakai untuk pajak kos-kosan.

Pertanyaan yang sering muncul

Apa aplikasi kos terbaik gratis?

Tergantung ukuran kos Anda, karena setiap tier gratis membatasi hal yang berbeda. Kamaru memberikan kamar dan penyewa tanpa batas untuk sampai 5 properti, tetapi kwitansi versi gratisnya berwatermark. AturKos menggratiskan sampai 5 kamar lewat dashboard web, KelolaPro menggratiskan 1 properti dengan kuota 5 kuitansi per bulan, dan Papikost memberi paket Basic Rp0 untuk 25 kamar meski fokusnya listing marketplace. Kos Manager juga punya tier gratis di iOS dan Android. Cocokkan batasan tier gratis dengan jumlah kamar dan properti yang Anda kelola sekarang.

Apa bedanya aplikasi manajemen kos dengan Mamikos?

Mamikos pada dasarnya adalah marketplace tempat calon penghuni mencari kos, dan fitur pengelolaan untuk pemilik hadir sebagai modul di dalam aplikasi yang sama. Kekuatannya pada jangkauan pencari kos yang sangat besar. Aplikasi manajemen kos mandiri seperti Kos Manager, SuperKos, KelolaPro, Kamaru, atau AturKos bekerja sebaliknya: tidak mencarikan penghuni, tetapi mengurus administrasi kamar, tagihan, dan laporan keuangan tanpa mengikat Anda pada satu marketplace. Banyak pemilik memakai keduanya.

Apakah ada aplikasi kos untuk iPhone?

Ada, tetapi pilihannya jauh lebih sedikit daripada di Android. Per Agustus 2026, aplikasi pengelolaan kos yang tersedia di App Store antara lain Kos Manager, Kamaru, SuperKos, Papikost, dan Mamikos. Sementara KelolaPro dan Kosanku hanya tersedia di Google Play, dan AturKos hanya berupa dashboard web yang dibuka lewat peramban. Jadi bila Anda memakai iPhone atau iPad, sebaiknya periksa ketersediaan aplikasinya di App Store sebelum memilih, karena tidak semua nama populer punya versi iOS.

Berapa biaya aplikasi manajemen kos per bulan?

Modelnya berbeda-beda sehingga sulit dibandingkan langsung. Ada langganan bulanan dengan harga tetap, misalnya Kamaru Pro Rp49.000 per bulan dan AturKos Profesional Rp99.000 per bulan untuk kamar tanpa batas. Ada yang menghitung per kamar seperti SuperKos mulai Rp6.000 per kamar per bulan, sehingga biayanya naik seiring jumlah kamar. Ada pula pembelian dalam aplikasi seperti Kos Manager dengan paket Starter Rp59.000 dan Professional Rp99.000. Beberapa penyedia tidak memublikasikan harganya sama sekali.